题目

  简述商品房质量问题的分类及相应的处理。

  答:商品房质量问题可以分为以下三类.各娄问题在法律上的处理也各不相同:

  (1)主体结构质量不合格及其处理。主体结构质量不合格,即房屋承重系统不满足设计要求,不能实现其功能。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第12奈规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,要受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  (2)功能缺陷及其处理,商品房功能缺陷,即房屋不具备必要功能,或者存在可能危及买受人人身、财产安全的质量缺馅。《解释》第13条第1款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  (3)表面瑕疵及其处理。表面瑕疵,即表面性的、不影响房屋使用功能与价值的质量问题。对于表面瑕疵,开发商应当进行修复整改,并赔偿商品房买爱人因此所受的损失。


多做几道

  简述置业担保公司设立的条件。

  2011年3月5日,甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同,约定:甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司,每月租金150万元,按月收租,租期两年,从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后,甲公司将楼房交付乙公司使用。此后,乙公司按期交租。2011年9月,甲公司因欠丙公司2800万元,便将该楼房抵押给丙公司,双方订立了抵押合同,约定:如甲公司不能在2011年12月底还债,丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月,甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月,丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。  问:(3)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记,丙公司能否行使对该大楼的抵押权?为什么?

  2011年3月5日,甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同,约定:甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司,每月租金150万元,按月收租,租期两年,从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后,双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后,甲公司将楼房交付乙公司使用。此后,乙公司按期交租。2011年9月,甲公司因欠丙公司2800万元,便将该楼房抵押给丙公司,双方订立了抵押合同,约定:如甲公司不能在2011年12月底还债,丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月,甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月,丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。  问:(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记,甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?乙公司是否取得该大楼的抵押权?为什么?

  简述房地产抵押权实现的清偿顺序。

  REITS

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