题目

办公楼的建筑面积为1500㎡,土地面积为1000㎡,目前的房地产市场价值为5000元/㎡,同类土地的市场单价为2200元/㎡。在法律、政策允许下,如果对该办公楼进行装修改造,预计装修改造费用及应得利润为1300元/㎡;装修改造后的房地产市场价值可达6500元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼,预计拆除费用为300元/㎡,旧建筑物残值为50元/㎡,新建筑物重置价格为3800元/㎡,新建后的房地产市场价值可达8000元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为()。

  • A

    维持现状

  • B

    装修改造

  • C

    拆除建筑物作为空地转让

  • D

    新建较高标准的办公楼

B

6500 元/㎡- 1300元/㎡= 5200元/㎡> 5000元/㎡,说明装修改造是可行的、合理的,比维持现状更合理;( 8000 – 3800 +50 – 300)= 3950(元/㎡)<5000(元/㎡),说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理;办公楼现值为5000 x1500= 750(万元),拆除建筑物后空地价值为2200 x1000= 220(万元),办公楼的净残值为(50 – 300)X 1500= - 37.5(万元),220 – 37.5< 750(万元),说明拆除建筑物作为空地转让是不可行、不合理的。综上所述,装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。
【相关考点】
最高最佳利用状况的确定方法,是先尽可能地设想出估价对象的各种潜在的利用,然后从下列4个方面依次分析、筛选或判断确定:
(1)法律上是否允许。
(2)技术上是否可能。
(3)财务上是否可行。
(4)价值是否最大化。
以下三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则:①收益递增递减原理;②均衡原理;③适合原理。

多做几道

某在建工程在抵押贷款之后半年停工,因借款人无力偿还贷款,现被xx法院整体拍卖。为此,采用假设开发法估价时,关于价值时点和估价对象状况的说法,正确的是()。

  • A

    价值时点为抵押贷款之日,估价对象状况为抵押时的状况

  • B

    价值时点为现在。估价对象状况为抵押时的状况

  • C

    价值时点为现在,估价对象状况为完工时的状况

  • D

    价值时点为现在,估价对象状况为现在的状况

当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时,应以( )为前提进行估价。

  • A

    维持现状

  • B

    更新改造

  • C

    改变用途

  • D

    重新开发

运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。

  • A

    较高

  • B

    较低

  • C

    平均

  • D

    居中

下列估价中,价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是( )。(201 1年试题)

  • A

    因解决估价结果异议的需要,对原估价结果进行复核的估价

  • B

    因保险理赔需要,对投保房地产的价值损失进行评估

  • C

    因抵押贷款的需要,对作为抵押物的在建工程进行估价

  • D

    因房屋征收补偿需要,对用于产权调换的期房进行估价

谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。(2013年试题)

  • A

    抵押价值

  • B

    征收价值

  • C

    现状价值

  • D

    投资价值

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