试述我国房地产法的渊源。-新东方在线职业题库

　　试述我国房地产法的渊源。

　　答：依立法机关的不同.即法的效力渊源，实质意义上的房地产法主要包括下面几个层次：

　　(1)宪法。

　　宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。

　　(2)法律。

　　这里的法律是狭义上的法律，是指由全国人大及其常委会制定的规范性文件。

　　(3)行政法规。

　　行政法规是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。

　　(4)地方性法规。

　　地方性法规是指地方国家权力机关为保证宪法、法律和行政法规的遵守和执行，结合本行政区内的具体情况和实际需要，依照法律规定的权限通过和发布的规范性法律文件。

　　(5)行政规章。

　　行政规章指国务院各部委以及各省、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大市的人民政府根据宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。

　　(6)司法解释和指导性案例。

　　司法解释是由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释。指导性案倒中涉厦房地产的案例，也是房地产法的重要渊源。

　　习惯和各类合同示范文本也在房地产实践中发挥着重要作用。

　　示范合同文本在调整房地产关系也起着不可忽视的作用。

　　在房地产领域，还有一个处于最重要地位的规范渊源就是党和国家的政策。

多做几道

　　简述置业担保公司设立的条件。

　　2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。　　问:(3)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，丙公司能否行使对该大楼的抵押权?为什么?

　　2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。　　问:(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?乙公司是否取得该大楼的抵押权?为什么?

　　简述房地产抵押权实现的清偿顺序。

　　REITS