试述相邻关系与地役权的区别。-新东方在线职业题库

　　试述相邻关系与地役权的区别。

　　答：相邻关系，是指相邻不动产的所有人或使用人之间在对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系;地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。二者的区别主要表现为：

　　(1)法律性质和发生根据不同。相邻关系不是一种独立的物权类型，是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，是基于法律的直接规定而产生的。而地段权则是不动产所有人或使用人之问超出法律赋予的当然权益范围之外，基于合同关系产生的，是一种独立的用益物权形态。故相邻关系无须登记即可成立，并对抗第三人;而地役权未经登记，不得对抗善意第三人。

　　(2)调整范围、方法不同。相邻关系须发生在相邻的不动产所有人或使用人之间。而地役权则发生在不动产所有人或使用人之间，地役权的主体可以是相邻的，也可以是不相邻的。相邻关系在调整相邻关系时注重习惯的运用.而地役权在调整相邻关系时则侧重于当事人的自治。

　　(3)调节限度不同。相邻关系是法律基于自身的强制性对邻近不动产使用给予的最低限度调节。相邻关系的种类和范围，都必须由法律予以明文规定，当事人不得随意创制。而地役权作为当事人意定而产生的他物权，法律赋予当事人在不动产所有和利用关系中的自治权，允许他们自由约定其权利和义务，以更充分实现不动产的利用价值。

　　(4)在有无对价上不同。相邻关系是对不动产利用的最低限度的调节，当事人在相邻关系中只要不给相邻人造成损失，通常是无偿的。地役权是为了自己不动产的便利而利用他人不动产的物权，其设立既可以是有偿的，也可以是无偿的，取决于双方当事人的合意。

　　(5)在存续期间上不同。相邻关系一般是无固定期限的，而地役权一般是有固定期限的。

多做几道

　　简述置业担保公司设立的条件。

　　2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。　　问:(3)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，丙公司能否行使对该大楼的抵押权?为什么?

　　2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。　　问:(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?乙公司是否取得该大楼的抵押权?为什么?

　　简述房地产抵押权实现的清偿顺序。

　　REITS