2011年11月5日，甲、乙二人签订了一份书面房屋租赁合同。合同中约定：甲将一套住房出租给乙，租期5年.每月租金为1000元，但双方并未将租赁合同向房管部门办理登记手续。2012年5月1 5日，甲因生意需要，遂以该租赁房屋向丙银行办理抵押贷款，贷款额为30万元，借款期限为1年，并于2012年5月25日向当地房管部门办理了抵押登记。后甲因生意失利，1年后未能如期还款，丙银行行使抵押权，书面通知乙，房屋租赁合同因未办理租赁登记无效，要求其限期搬出该房屋，乙未予理睬。后在未通知乙的情况下，丙银行、甲、丁三方达成协议，将甲的房屋以35万元卖给丁，并以该款偿还了丙银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房管部门办理了抵押注销登记和房地产过户登记。 问：(1)本案中甲、乙签订的房屋租赁合同是否有效?
简述置业担保公司设立的条件。
2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。 问:(3)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，丙公司能否行使对该大楼的抵押权?为什么?
2011年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期两年，从2011年4月1日到2013年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2011年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2011年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2012年1月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务。于2012年2月，丙公司要求行使将对该房屋行使抵押权。 问:(2)如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?乙公司是否取得该大楼的抵押权?为什么?
简述房地产抵押权实现的清偿顺序。
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