某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为(  )万元.A.530    B.472    C.455    D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签订(  )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7    B.8    C.9    D.10

甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志.1.至此为止,正常情况下,若设甲公司的实际花费为c,则(    ).A.c小于4000万元    B.c等于4000万元C.c等于4010万元    D.C大于4010万元2.之后,上级令甲公司出信写字楼,这期间写字楼市场价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为P,在正常的市场条件下,P最可能的取值为(    ).A.P小于4000万元     B.P等于4000万元C.P大干4000万元小于4010万元    D.P大于4010万元

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价.房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算.1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是(    ).A.对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发括动起始点C.对该宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对该宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点2.在确定开发完成后的房地产价值时,应采用(    ).A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格,折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点3.在确定开发成本时,应采用(  ).A.该开发公司测算的开发成本    B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本    D.各期开发时的客观开发成本4.在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括(    ).A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况.1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是(    ).A.道路扩宽后,交通发生变化    B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化    D.土地形状发生变化2.着房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是().A.噪声和污染程度发生变化    B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化    D.出行便捷程度发生变化3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(    ).A由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

【案例3－6】A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1．物质实体状况物质实体状况详见下表：2．权益状况根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。【纠错】缺区位状况描述。四、估价目的为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。五、价值时点根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。【注意】属于回顾性估价，所以价值时点在过去六、价值类型估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。【纠错2】缺估价时点原则。九、估价方法针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。十、估价结果估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：1225667元大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：l973元/㎡【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。十一、估价人员（略）【纠错】应叫注册房地产估价师十二、协助估价人员（略）十三、实地查勘期（略）十四、估价作业期2006年10月25日至2006年11月5日。