快速查题-房地产估价师试题

某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为(  )万元.A.530    B.472    C.455    D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签订(  )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7    B.8    C.9    D.10

甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志.1.至此为止,正常情况下,若设甲公司的实际花费为c,则(    ).A.c小于4000万元    B.c等于4000万元C.c等于4010万元    D.C大于4010万元2.之后,上级令甲公司出信写字楼,这期间写字楼市场价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为P,在正常的市场条件下,P最可能的取值为(    ).A.P小于4000万元     B.P等于4000万元C.P大干4000万元小于4010万元    D.P大于4010万元

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价.房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算.1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是(    ).A.对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发括动起始点C.对该宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对该宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点2.在确定开发完成后的房地产价值时,应采用(    ).A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格,折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点3.在确定开发成本时,应采用(  ).A.该开发公司测算的开发成本    B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本    D.各期开发时的客观开发成本4.在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括(    ).A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况.1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是(    ).A.道路扩宽后,交通发生变化    B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化    D.土地形状发生变化2.着房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是().A.噪声和污染程度发生变化    B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化    D.出行便捷程度发生变化3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(    ).A由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。1.若从中选取3个案例作为可比实例,则下面四组中,第(    )组可以作为可比实例.A.ABC    B.BCD    C.ACD    D.ABD2.若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理,则按比较法评得的评估对象估价结果为(  ).A.2457元/m2    8 2653元/m2C.2822元/m2    D.2997 元/m23.若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理,且案例B的权重定为0.4,其他两个比准价格的权重均定为0.3时,则按比较法评得的评估对象估价结果为(    ).A.2433元/m2    B.2638元/m2C,2849元/m2    D.2861元/m24.对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧,遇到以下情况:建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续,其经济寿命早于土地使用权年限而结束时,应按(  )计算折旧.A.土地使用权年限      B.建筑物经济寿命C.建筑物尚可使用年限    D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

甲公司在某市街道旁的一幢2层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元／m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。

某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148 m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元／m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元／m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？