快速查题-房地产估价师试题

某酒店一楼有一空调机房,建筑面积为250m2.空调主机于1990年购入,当时的购入价为500万元,同型号空调主机现行市价为458万元.现该空调主机已累计折旧225万元,市场价值为250万元,拆除费用5万元.如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动),则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元,新式空调主机的占地面积50 m2,节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租.酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析.估价师经调查得知,将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求,附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元,出租面积的装修改造费用由承租方自负。问:1.若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别,改换空调主机的净支出为(  )万元.A.530    B.472    C.455    D.4502.如报酬率为5. 25%,则至少霈签订(  )年的租约,方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出.A.7    B.8    C.9    D.10

甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼,随之办妥了权属转让手续,又花费10万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志.1.至此为止,正常情况下,若设甲公司的实际花费为c,则(    ).A.c小于4000万元    B.c等于4000万元C.c等于4010万元    D.C大于4010万元2.之后,上级令甲公司出信写字楼,这期间写字楼市场价格未发生任何变化,设此时该写字楼的售价为P,在正常的市场条件下,P最可能的取值为(    ).A.P小于4000万元     B.P等于4000万元C.P大干4000万元小于4010万元    D.P大于4010万元

某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价.房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算.1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是(    ).A.对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对该宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发括动起始点C.对该宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对该宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点2.在确定开发完成后的房地产价值时,应采用(    ).A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格,折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点3.在确定开发成本时,应采用(  ).A.该开发公司测算的开发成本    B.现时的客观开发成本C.各期销售时的客观开发成本    D.各期开发时的客观开发成本4.在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括(    ).A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况.1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是(    ).A.道路扩宽后,交通发生变化    B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化    D.土地形状发生变化2.着房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值,其主要原因是().A.噪声和污染程度发生变化    B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化    D.出行便捷程度发生变化3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是(    ).A由于住宅小区用地条件发生变化,按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值,相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

【案例3－6】A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1．物质实体状况物质实体状况详见下表：2．权益状况根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。【纠错】缺区位状况描述。四、估价目的为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。五、价值时点根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。【注意】属于回顾性估价，所以价值时点在过去六、价值类型估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。【纠错2】缺估价时点原则。九、估价方法针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。十、估价结果估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：1225667元大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：l973元/㎡【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。十一、估价人员（略）【纠错】应叫注册房地产估价师十二、协助估价人员（略）十三、实地查勘期（略）十四、估价作业期2006年10月25日至2006年11月5日。

某商品房交易估价，评估人员采用比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料如下。1.若从中选取3个案例作为可比实例,则下面四组中,第(    )组可以作为可比实例.A.ABC    B.BCD    C.ACD    D.ABD2.若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理,则按比较法评得的评估对象估价结果为(  ).A.2457元/m2    8 2653元/m2C.2822元/m2    D.2997 元/m23.若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理,且案例B的权重定为0.4,其他两个比准价格的权重均定为0.3时,则按比较法评得的评估对象估价结果为(    ).A.2433元/m2    B.2638元/m2C,2849元/m2    D.2861元/m24.对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧,遇到以下情况:建筑物建成后10年补办了土地使用权出让手续,其经济寿命早于土地使用权年限而结束时,应按(  )计算折旧.A.土地使用权年限      B.建筑物经济寿命C.建筑物尚可使用年限    D.建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限

甲公司在某市街道旁的一幢2层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一块仓储用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元／m2，现甲、乙两公司经协商，确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。作为估价师你如何确定两地块合并后地价增值额及其转让准备手续费用在甲、乙两家问的分配额。

某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148 m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元／m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元／m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？

三、请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[ 2012]第××号【纠错1】封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。目录（略）致估价委托人函（略）【纠错2】“致估价委托人函”应放在“目录”前。注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。【纠错3】缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）【纠错4】“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000㎡，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000㎡，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。【纠错5】估价目的应放在估价对象之前。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。【纠错6】价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）【纠错7】价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据（略）八、估价原则（略）【纠错8】估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元／㎡。十一、估价人员（略）【纠错9】缺实地查勘日期。十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）【纠错10】缺估价对象风险提示。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。【纠错11】缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。（测算过程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（万元）2．建设成本(1)建筑安装工程费 当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/平方米。（依据略）  建安工程费= 2600×15000= 3900（万元）【纠错12】两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=3900×9% =351（万元）(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）基础设施建设费= 290 ×15000= 435（万元）【纠错13】缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）其他工程费=130×15000=195（万元）(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略）开发期间税费=210×15000=315（万元）(6)建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）3．管理费用管理费用比率一般按4%计算（依据略）管理费用=5196×4%=207.84（万元）【纠错14】管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。4．销售费用销售费用比率一般按3%计算（依据略）销售费用= (3250+5196)×3%=253.38（万元）【纠错15】销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。5．投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79（万元）【纠错16】投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。6．销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5. 65%。（依据略）销售税费=V×5.65%7．开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25（万元）销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）／(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)／(1-5.65%) = 11524.39（万元）8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.39×90% =10371.95（万元）取整：10372万元单价：10372/15000= 6915（元/㎡）（取整）【纠错17】折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程式中A——年净收益；Y——报酬率；g——年收益递增率；n——收益年限。【纠错18】抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。1．测算年净收益年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元／（㎡·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元／12)【纠错19】年有效毛收入计算时未考虑收租损失。【纠错20】年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／㎡）2)房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42（元/㎡）3)维修费维修费为5.2元／m2。（依据及测算过程略）4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.13×3%=15.6（元／㎡）5)保险费经测算，保险费为10.39元／㎡。（依据及测算过程略）【纠错21】应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。(3)年净收益    年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元／㎡)【纠错22】抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。2．确定报酬率Y 经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3．确定收益逐年递增比率g 经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4．确定尚可收益年限n 估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。【纠错23】估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。