快速查题-房地产估价师试题

【案例3－6】A市××路××苑A021、A022、A023、A024、A025五套涉案公寓估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象1．物质实体状况物质实体状况详见下表：2．权益状况根据××省××检察院提供的资料显示，估价对象房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙公司所有。现已被司法机关扣押。【纠错】缺区位状况描述。四、估价目的为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供参考依据。五、价值时点根据委托鉴定书确定估价时点为1999年1月1日。【注意】属于回顾性估价，所以价值时点在过去六、价值类型估价对象的价格是依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）以及国家、地方制定和发布的关于房地产估价的相关法律、法规、政策计算的估价对象在估价时点最可能形成或成立的公开市场价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。七、估价依据（略）八、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、公平原则。【纠错1】不是抵押报告不用谨慎原则。【纠错2】缺估价时点原则。九、估价方法针对估价对象的特殊性和估价目的，本公司及时组织估价项目小组，深入细致地分析和研究了委托人提供的相关资料和情况，同时组织人员进行实地查勘及市场调查，走访当地房地产中介、开发企业、管理部门等，基本了解了从20世纪90年代初到2006年海南省A市房地产市场整个演变和发展过程。海南省1993年的房地产热过后至2000年期间的开发项目极少，因此估价时点的有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料无法收集，成本法无适用的条件；但是当初的存量房较多，房地产租售市场较活跃，我们通过查阅A市房屋档案馆档案资料，采集到了距离估价时点1年期间与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产的有关租售的资料，因此具备采用市场法和收益法的条件，故本报告采用①市场法和②收益法对估价对象进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法又称收益资本化法、收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。十、估价结果估价对象在估价时点（1999年1月1日）最可能形成或成立的公开市场价格为：总价：1225667元大写：人民币壹佰贰拾贰万伍仟陆佰陆拾柒圆整单价：l973元/㎡【纠错】估价报告不应出现“可能”字样。十一、估价人员（略）【纠错】应叫注册房地产估价师十二、协助估价人员（略）十三、实地查勘期（略）十四、估价作业期2006年10月25日至2006年11月5日。

××区××号房地产抵押价值评估结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为委托方向中国工商银行××分行申请确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（略，详见技术报告）五、价值时点本次价值时点委托方未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以评估人员现场勘查之日二零一一年五月二十五日作为本次评估对象的价值时点。【注意】给出价值时点的理由，非常好，值得学习。六、价值定义本次评估估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点2011年05月25日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场价值是指估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，于价值时点2011年05月25日所具有的客观合理价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。【注意】在2013教材前叫价值定义，2013教材改版后叫“价值类型”七、估价依据（略）八、估价原则（略）【注意】结果报告二级标题颠倒顺序不要算错误九、估价方法（略，详见技术报告）十、估价结果估价对象建筑面积55. 82m2，规划用途为住宅，在符合本报告价值类型和满足本报告假设与限制条件的前提下，采用收益法测算的市场价值为14 178元/m2，采用市场法测算的市场价值为13 822元／m2，采用算术平均法最终确定估价对象于价值时点2011年05月25日扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款后含地价及相关转让税费的抵押价值为￥781 480元，大写人民币柒圆整，单价14 000元／m2。【注意】抵押报告考虑优先受偿款很好！【注意】分别给出两种估价方法的计算结果，再给出算术平均值，非常规范！【纠错】人民币大写错误十一、变现能力分析1．估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析(1)通用性分析估价对象的合法用途为住宅，钢混结构，面积适中，楼龄短，维护良好，周边居住氛围较好，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好；(2)独立使用性分析估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。(3)可分割转让性分析估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让。2．价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，大约为市场价值的70%～80%，与评估的市场价值的差异程度大约在20%～30%。3．估价对象变现时间长短分析经估价师调查，住宅类物业的处置期限一般为1～3个月。估价对象为居住物业，建成于2007年，目前为自用，保养维护较好，且由于估价对象位于××区繁华地区，地理位置与交通便捷度较好，居住氛围浓厚，周边服务及其它配套设施齐全，故较易于处置。故在当前市场条件下，估价对象预计变现时间为1个月。4．估价对象变现税费和清偿顺序说明本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。在本次估价中根据估价人员所掌握的资料和情况，未发现估价对象在价值时点之前已设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费明细见表3-9。本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：(1)支付处分估价对象发生的费用；(2)支付处分估价对象发生的税金；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。十二、风险提示1．估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。2．估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。3．估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现对估价对象抵押价值带来的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。4．本估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十三、注册房地产估价师（略）十四、协助估价的人员（略）十五、实地查勘期2011年5月25日至2012年5月26日。十六、估价作业期2011年05月25日～2011年07月19日。