采用收益法估价时,可能导致估价结果偏低的因素有()。
预测的净收益偏低
预测的运营费用偏低
选取的报酬率偏低
确定的收益期限偏短
考虑了净收益变化
下列房地产中,适用比较法估价的有()。
高档公寓
标准厂房
行政办公楼
博物馆
商铺
期房价格与现房价格相比,其价格低的原因有()。
从期房达到现房期间租金收入的损失
期房未来开发成本低
风险的补偿
不能直接使用
少交一部分物业管理费用
某房地产的土地使用年限为50年,至今已使用了8年,预计该房地产正常情况下每年有效毛收人为30万元,年运营费用为12万元。假设该房地产的报酬率为9%,则其收益价格为()万元。
194.64
197.31
324.40
328.69
在房地产估价的收益法中,报酬率的求取方法主要有()。
累加法
成本法
试算法
内插法
市场提取法
下列经济活动中,需要补交地价的有()。
出租商品房
提高容积率
延长土地使用期限
转让经济适用住房
工业用地改为商业用地
下列交易价格中,相对名义价格而言,属于房地产实际价格的有()。
为逃税而不实申报的房屋成交价格
在成交日期因一次付清而给予折扣优惠的房价
卖房送装修的成交价格扣减装修成本后的价格
双方承担的交易税费全部由买方承担的成交价格
房款分期付清的成交价格
关于成本法估价中房地产价格构成的说法,正确的有()。
土地取得成本中包括拆迁费用
开发成本包括非营业性公共配套设施的建设费用
管理费用一般按开发成本的一定比例测算
投资利息不包括自有资金应得的利息
销售税费不包括开发建设过程中的税费
房地产的市场调节价是指由经营者自主制定,通过()形成的价格。
基准价格修正
市场供求状况调查
征求专业人士意见
市场竞争
某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的,当时获得的土地使用年限为法定最高年限,至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元,资本化率为10%。该宗房地产目前的价值为( )万元。
964.4
977.9
1000
3500