快速查题-房地产估价师试题

三、请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[ 2012]第××号【纠错1】封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。目录（略）致估价委托人函（略）【纠错2】“致估价委托人函”应放在“目录”前。注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。【纠错3】缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）【纠错4】“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000㎡，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000㎡，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。【纠错5】估价目的应放在估价对象之前。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。【纠错6】价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）【纠错7】价值定义表述错误，应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。七、估价依据（略）八、估价原则（略）【纠错8】估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元／㎡。十一、估价人员（略）【纠错9】缺实地查勘日期。十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）【纠错10】缺估价对象风险提示。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。【纠错11】缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。（测算过程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（万元）2．建设成本(1)建筑安装工程费 当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价为2600元/平方米。（依据略）  建安工程费= 2600×15000= 3900（万元）【纠错12】两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。(2)勘查设计和前期工程费勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的9%。（依据略）勘查设计和前期工程费=3900×9% =351（万元）(3)基础设施建设费基础设施建设费为每平方米建筑面积290元。（依据略）基础设施建设费= 290 ×15000= 435（万元）【纠错13】缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。(4)其他工程费其他工程费为每平方米建筑面积130元。（依据略）其他工程费=130×15000=195（万元）(5)开发期间税费开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略）开发期间税费=210×15000=315（万元）(6)建设成本建设成本=3900+351+435+195+315=5196（万元）3．管理费用管理费用比率一般按4%计算（依据略）管理费用=5196×4%=207.84（万元）【纠错14】管理费用的取费基数错误，应为土地取得成本和建设成本之和。4．销售费用销售费用比率一般按3%计算（依据略）销售费用= (3250+5196)×3%=253.38（万元）【纠错15】销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。5．投资利息计息期按一年计算，利率按6.15%计算。（依据略）投资利息=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用）×6.15%=(3250 +5196 +207. 84 +253. 38) ×6.15=547.79（万元）【纠错16】投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。6．销售税费销售税费一般为销售价格V（即开发完成后的价值）的5. 65%。（依据略）销售税费=V×5.65%7．开发利润项目成本利润率为15%。（依据略）开发利润=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）×15%=(3250+5196 +207.84+253.38+547.79) ×15%= 1418.25（万元）销售价格=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售税费=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售价格×5.65%销售价格=（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润）／(1-5.65010) =(3250+5196+207.84+253.38 +547.79 +1418.25)／(1-5.65%) = 11524.39（万元）8．折旧根据实地查勘建筑物的完损程度和使用年限确定建筑物的成新率为90%。（确定过程略）房地产现值为：11524.39×90% =10371.95（万元）取整：10372万元单价：10372/15000= 6915（元/㎡）（取整）【纠错17】折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。（二）收益法测算过程式中A——年净收益；Y——报酬率；g——年收益递增率；n——收益年限。【纠错18】抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。1．测算年净收益年有效毛收入=月租金×12×收益总面积×出租率+其他收入年运营费用=维修费+管理费+税金+保险费+其他费用（物业管理费、水电费等）年净收益=年有效毛收入-年运营费用(1)年有效毛收入该地区同类工业厂房以建筑面积计算的租金为1.5元／（㎡·天）（不包括物业费、水电费），空置率为5%。（依据及测算过程略）年有效毛收入=日租金×365×(1-5%)=1.5×365×0.95= 520.13(元／12)【纠错19】年有效毛收入计算时未考虑收租损失。【纠错20】年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。(2)年运营费用1)营业税及附加包括营业税、城市建设维护费、教育费附加，占租金有效毛收入的5.5%。营业税及附加=520.13×5.5%=28.61（元／㎡）2)房产税房产税占租金有效毛收入的12%。房产税=520.13×12%=62.42（元/㎡）3)维修费维修费为5.2元／m2。（依据及测算过程略）4)管理费管理费占租金有效毛收入的3%。（依据略）管理费=520.13×3%=15.6（元／㎡）5)保险费经测算，保险费为10.39元／㎡。（依据及测算过程略）【纠错21】应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。(3)年净收益    年净收益=有效毛收入-营业税及附加-房产税-维修费-管理费-保险费=520.13-28.61-62.42-5.2-15.6-10.39=397.97(元／㎡)【纠错22】抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。2．确定报酬率Y 经测算，报酬率为7%。（依据及测算过程略）3．确定收益逐年递增比率g 经测算，估价对象净收益每年递增1%。（依据及测算过程略）4．确定尚可收益年限n 估价对象为钢筋混凝土结构，其耐用年限为60年，该房地产建成于2002年，则建筑物剩余使用年限为50年，再根据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《土地使用权出让合同》，土地使用权终止日期为2052年10月13日，土地剩余年限为40年，土地出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权。按照《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的规定，建筑物耐用年限长于土地剩余年限时，应当按土地剩余年限计算。因此，估价对象尚可使用40年，即收益年限n为40年。【纠错23】估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。