快速查题-房地产估价师试题

李某有一处房产,其《房屋所有权证》记载的建筑面积300m2,用途为住宅,土地为出让使用权,土地使用期限至2060年9月30日.李某于2009年2月将该房屋改为商店并经营,于2009年6月以3000 元/m2的价格将其卖给张某.由于融资的需要,张某于2010年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值,估价结果为2300元/m2.请问:1.张某认为该估价结果偏低,你认为应如何解释该估价结果的合理性?2. 2011年7月该房屋被列入征收范围,国有土地上房屋征收决定公告颁发日为2011年7月30日,乙房地产估价机构受征收人委托进行国有土地上房屋征收估价,估价结果为2800 元/m2.张某认为该估价结果偏低,因2011年4月征收的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2.你认为应如何解释该估价结果的合理性?

【教材案例2－5】××酒楼房地产市场价值评估技术报告（节选）一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691．94㎡，土地使用权面积965．89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整），现状容积率为2．787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。//2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。装修及设备设施：大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石；立柱贴菲律宾木贴板；单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材；花梨木实心门及铜制门，实木窗；卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具；照明：吊灯（老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角）、汽灯（装灯泡）、射灯、牛眼灯照明；楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手；操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具；设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。（二）估价对象权益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析（略）四、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：1．根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。2．根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。3．对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。【纠错】采用成本法的理由勉强，“在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少”是不选用市场法的理由，而并不是不选用市场法就只能去选择成本法。五、估价测算过程（一）收益法1．主营业务收入和主营业务成本、税金根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38．37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212．5万元，主营业务成本和税金1553．8万元，主营业务利润率为51．63%，二者相差13．26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521．17万元。主营业务收入＝1553．8万元÷（1－38．37%）＝2521．17万元2．管理费用和财务费用管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%；财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。管理费用＝2521．17万元×3%＝75．64万元财务费用＝2521．17万元×6%＝151．27万元【纠错】有了房产税，缺城镇土地使用税的计算说明。3．求取销售费用主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。销售费用=2521．17万元×5%＝126．06万元【纠错】销售费用按主营业务收入的5%，取值无依据。4．求取商业利润估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式（就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%；收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%），本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。商业利润＝2521．17万元×9%＝226．9l万元5．求取净收益（A）净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理费用－财务费用－销售费用－商业利润＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91＝387.49（万元）由于本市比较注重餐饮，有浓厚的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年10%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。【纠错】不是抵押估价，不用谨慎原则，净收益确定应是最可能估计值。6．报酬率（Y）由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。【纠错】确定报酬率9%无具体计算过程，确定理由不充分。7．收益年期（n）的确定该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。8．房地产价值的测算选用计算公式：其中V—房地产价格；A—房地产的年净收益；Y—房地产的报酬率；n—房地产的未来可获收益年限。将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。单价：15388．86元/㎡。【纠错】在最终确定收益价格时，未说明出让合同届满无偿收回土地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。（二）成本法基本公式：旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧＝土地取得和开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润－建筑物的折旧1．土地的取得和开发成本（1）土地取得和开发成本由于估价对象所在地区土地成交实例较少，估价对象土地为挂牌出让方式取得，取得时间为2004年1月8日，出让价格为l140万元（包含市政大配套费用），购买时需缴纳3%的契税。故本次评估采用其出让价格，对其进行期日、使用年期修正，确定土地取得和开发成本。土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174．2（万元）（2）期日修正根据××市地价指数，2004年1月至2005年底，商业三级土地价格上涨了35%。（3）使用年期修正商业用地法定最高出让年限为40年，尚可使用38年，采用安全利率加风险调整值法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为8%。年期修正系数＝［1－1/（1＋Y）^n］/［1－1/（1＋Y）^m］其中：Y表示土地报酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出让年限；代入公式计算，土地年期修正系数：0.992。【纠错】确定报酬率8%取值依据不充分。（4）宗地修正后价格修正后价格＝土地取得成本×（1＋期日修正系数）×年期修正系数＝l174．2×（1＋35%）×0．992＝1572．49（万元）楼面地价＝1572．49万元÷2691．94㎡＝5841．48元/㎡2．求取建筑物的建造成本（1）建安工程费用由于估价对象属于风貌建筑、建造标准较为特殊，参照××市现行建筑工程概预算定额和类似工程造价，结合委托人提供的估价对象工程预算和装修情况，经测算、修正，最终确定建安工程费用为：3500元/㎡。（2）红线内配套、增容费用根据××市配套、增容费用标准，达到估价对象的现行状况需450元/㎡。（3）设备设施费用估价对象投入的中央空调、载人电梯、食梯、各种造型灯具，价格约合400元/㎡。【纠错】造型灯具属于动产，计算房地产价值时不应包含动产。（4）专业费用专业费包括可研、规划、咨询、策划、勘察、设计、监理、评估等费用，因估价对象为老式风貌建筑，设计费较高，故按建安工程费、红线内配套增容费、设备设施费之和的5%，则专业费用＝（3500＋450＋400）×5%＝217．5（元/㎡）建筑物的建造成本＝3500＋450＋400＋217．5＝4567．5（元/㎡）3．管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，费率为3%，取费基数为土地取得成本和建筑物建造成本，分别计算：管理费用（土地）＝5841．48×3%＝175．24（元/㎡）管理费用（建筑物）＝4567．5×3%＝137．03（元/㎡）【纠错1】管理费率3%无取值依据。【纠错2】成本法计算缺其他工程费和开发期间税费的计算。4．投资利息投资无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入，开发期为1年，相应期限贷款利率为5．58%。投资利息（土地）＝5841．48×5．58%＋175．24×［（1＋5．58%）1/2－1］＝330．78（元/㎡）投资利息（建筑物）＝（4567．5＋137．03）×［（1＋5．58%）1/2－1］＝129．47（元/㎡）【纠错】土地投资利息的计息期应为1年，而不是0.5年。【纠错】投资利息计算基数中缺销售费用部分的计算。5．销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传费、销售代理费、销售人员的工资和福利费等。按开发完成后价值的5%计算。【纠错】销售费用5%取值无依据。6．销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费。包括销售税金及附加，含营业税、城市维护建设税和教育费附加等。税费比率为5．55%按开发完成后价值的5．55%计算。7．开发利润开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，参考类似物业并结合估价对象本身为历史风貌建筑的特点，确定直接成本利润率为25%。开发利润（土地）＝5841．48×25%＝1460．37（元/㎡）开发利润（建筑物）＝4567．5×25%＝1141．88（元/㎡）8．重新购建价格经测算土地、建筑物的重新购建价格为：土地重新购建价格＝土地取得和开发成本＋管理费用＋投资（楼面地价）利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝5841．48＋175．24＋330．78＋5%×土地重新购建价格＋5．55%×土地重新购建价格＋1460．37＝（5841．48＋175．24＋330．78＋1460．37）÷（1－5%－5．55%）＝8728．75（元/㎡）建筑物重新购建价格＝建筑物建造成本＋管理费用＋投资（单价）利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润＝4567．5＋137．03＋129．47＋5%×建筑物重新购建价格＋5．55%×建筑物重新购建价格＋1141．88＝（4567．5＋137．03＋129．47＋1141．88）÷（1－5%－5．55%）＝6680．69（元/㎡）9．建筑物的折旧估价对象建成于2004年底，投入使用1年时间，注册房地产估价师经过实地查勘，认为维修保养状况较好，成新率应定在95%～100%之间，由于建筑物经济耐用年限为60年，而商业用地最高出让年限为40年，该宗地尚可使用38年，考虑到谨慎原则，采用直线法按土地使用年限确定成新率为95%，二者综合确定其成新率为95%，折旧率为5%。建筑物的折旧＝6680．69×5%＝334．03（元/㎡）建筑物现值＝建筑物重新购建价格－建筑物的折旧＝6680.69－334.03＝6346.66（元/㎡）10．估价对象房地产单价房地产单价＝土地重新购建价格＋建筑物现值＝8728．75＋6346．66＝15075．41（元/㎡）（三）综合两种方法确定房地产价值两种估价方法测算结果比较相近，因此采用算术平均法求取最终价格。最终房地产单价＝（15 388.86＋15 075.41）÷2＝15 232.14（元/㎡）房地产总价值＝房地产单价×建筑面积＝15232.14×2691.94＝41004006.95≈4100（万元）六、估价结果确定根据目前××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述估价对象测算结果符合实际情况。估价对象于估价时点的估价结果确定为4100万元人民币，大写金额为：肆仟壹佰万元整。【纠错】缺单价。

甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款.2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价.请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

××区××号房地产抵押价值评估结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价目的为委托方向中国工商银行××分行申请确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（略，详见技术报告）五、价值时点本次价值时点委托方未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以评估人员现场勘查之日二零一一年五月二十五日作为本次评估对象的价值时点。【注意】给出价值时点的理由，非常好，值得学习。六、价值定义本次评估估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点2011年05月25日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。市场价值是指估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，于价值时点2011年05月25日所具有的客观合理价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。【注意】在2013教材前叫价值定义，2013教材改版后叫“价值类型”七、估价依据（略）八、估价原则（略）【注意】结果报告二级标题颠倒顺序不要算错误九、估价方法（略，详见技术报告）十、估价结果估价对象建筑面积55. 82m2，规划用途为住宅，在符合本报告价值类型和满足本报告假设与限制条件的前提下，采用收益法测算的市场价值为14 178元/m2，采用市场法测算的市场价值为13 822元／m2，采用算术平均法最终确定估价对象于价值时点2011年05月25日扣除房地产估价师知悉的法定优先受偿款后含地价及相关转让税费的抵押价值为￥781 480元，大写人民币柒圆整，单价14 000元／m2。【注意】抵押报告考虑优先受偿款很好！【注意】分别给出两种估价方法的计算结果，再给出算术平均值，非常规范！【纠错】人民币大写错误十一、变现能力分析1．估价对象的通用性、独立使用性和可分割转让性分析(1)通用性分析估价对象的合法用途为住宅，钢混结构，面积适中，楼龄短，维护良好，周边居住氛围较好，市场交易中较为常见，市场流动性较好，通用性较好；(2)独立使用性分析估价对象为成套居住物业，功能完整，不存在其他共用权人对估价对象使用的限制，也不存在地役权、通行权、公共空间等对估价对象独立使用的影响，其独立使用性较强。(3)可分割转让性分析估价对象为成套居住物业，办有独立的产权证，有独立的使用空间，不可分割使用、转让，估价对象的公共配套设施和水电等亦不宜分割使用、转让。2．价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，大约为市场价值的70%～80%，与评估的市场价值的差异程度大约在20%～30%。3．估价对象变现时间长短分析经估价师调查，住宅类物业的处置期限一般为1～3个月。估价对象为居住物业，建成于2007年，目前为自用，保养维护较好，且由于估价对象位于××区繁华地区，地理位置与交通便捷度较好，居住氛围浓厚，周边服务及其它配套设施齐全，故较易于处置。故在当前市场条件下，估价对象预计变现时间为1个月。4．估价对象变现税费和清偿顺序说明本次抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去法定优先受偿款和拍卖或变卖发生的税费之后的余额。在本次估价中根据估价人员所掌握的资料和情况，未发现估价对象在价值时点之前已设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费明细见表3-9。本次估价变现所得价款按下列顺序清偿：(1)支付处分估价对象发生的费用；(2)支付处分估价对象发生的税金；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分。十二、风险提示1．估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。2．估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。3．估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现对估价对象抵押价值带来的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。4．本估价报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。十三、注册房地产估价师（略）十四、协助估价的人员（略）十五、实地查勘期2011年5月25日至2012年5月26日。十六、估价作业期2011年05月25日～2011年07月19日。